L’administration fiscale a précisé le 4 septembre les règles d’application de l’exonération temporaire des droits de donation (jusqu’au 31 décembre 2026) pour les dons familiaux finançant un logement neuf ou une rénovation énergétique. La FFB déplore l’exclusion des constructions de maisons individuelles.
Avec l’adoption de la loi de finances pour 2025, le Code général des impôts prévoit à l’article 790 A bis une exonération temporaire de droits de mutation de dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, et consentis dans le cadre familial, sous réserve que ces sommes d’argent soient affectées dans un délai de six mois :
- à l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, destiné à devenir la résidence principale du donataire ou celle de son locataire ;
- ou à des travaux et des dépenses éligibles à l’aide MaPrimeRénov’ effectués dans l’habitation principale du donataire.
Le dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, au profit d’un neveu ou d’une nièce. Il est précisé que, par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers.
Quels sont les principaux apports ?
Affectation à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement
L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle. Dans sa doctrine, l’administration fiscale confirme la possibilité pour le donataire d’acquérir plusieurs immeubles avec la somme donnée. Cependant, cette acquisition doit impérativement porter sur un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Sont donc exclus :
- la construction par le donataire de sa résidence principale ;
- l’achat d’un terrain à bâtir destiné à la construction de sa résidence principale.
La FFB déplore que le contrat de construction de maison individuelle soit exclu du dispositif d’exonération, alors même que celui-ci vise à relancer la construction neuve.
Immeuble acquis à l’état neuf
En préambule, par date d’acquisition d’un immeuble neuf, il faut entendre celle de la signature de l’acte authentique d’achat. Un immeuble doit être considéré comme neuf lorsque la construction a été achevée à la date de son acquisition, c’est-à-dire lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause : autrement dit, lorsque les locaux sont habitables. Cet achèvement peut résulter d’une construction nouvelle, ou de travaux qui ont consisté en une surélévation, ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité d’au moins un des trois lots du gros œuvre, soit l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.
Immeuble en l’état futur d’achèvement
L’administration fiscale indique que la date d’acquisition à retenir est celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non celle du contrat de réservation. En outre, cette acquisition ne peut pas porter sur des droits démembrés ou indivis exercés sur cet immeuble.
L’administration fiscale admet en revanche que les sommes données soient affectées par le donataire :
- à l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale ;
- à l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale.
Le donataire ne peut pas apporter ou prêter cette somme à une SCI, et ce, même si cette société achète ensuite la résidence principale du donataire. En revanche, la doctrine confirme la possibilité d’acquérir plusieurs immeubles avec la somme donnée.
Récapitulatif pour l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA
| Opérations éligibles au dispositif d’exonération temporaire des droits de donation | Opérations non éligibles au dispositif d’exonération temporaire des droits de donation |
| L’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement : • acquisition d’une maison individuelle ou d’un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ; • VEFA portant sur une maison individuelle ou d’un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif. | En revanche, la construction par le donataire de sa résidence principale n’est pas éligible, ni même l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale. Autrement dit, lorsque le particulier possède déjà le terrain et y fait construire son habitation via un contrat de marché de travaux, l’opération ne sera pas éligible. Sont ainsi exclus les contrats de marchés de travaux (CCMI, CPI…). |
| Détention directe du bien par le donataire | Exclusion des détentions par l’intermédiaire d’une société (ex. : SCI) |
| Résidence principale du propriétaire ou du locataire | Sont donc exclus : • les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel ; • les logements servant de résidences secondaires ; • les garages et emplacements de stationnement ; • les logements inoccupés |
Affectation à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire
Contrairement à l’acquisition d’un logement neuf, le dispositif d’exonération portant sur les sommes d’argent affectées aux travaux de rénovation énergétique est limité à la résidence principale du donataire située en France. Les biens mis en location par le donataire ne sont pas éligibles, même s’il s’agit de la résidence principale du locataire. Cette affectation à la résidence principale du donataire constitue une condition qui doit être respectée dès la date d’achèvement des travaux. Elle doit ensuite être maintenue pendant un délai de cinq ans à compter de cette date.
Sont exclus du dispositif :
- les logements mis en location par le donataire en tant que bailleur ;
- les logements détenus par une société, y compris lorsque le donataire en est l’associé.
Ce dispositif d’exonération concerne les sommes affectées au financement de travaux et dépenses éligibles à l’aide MaPrimeRénov’, réalisés par des professionnels qualifiés RGE. Pour de plus amples informations sur les travaux éligibles à MaPrimeRénov’, consultez le site de l’ANAH ou scannez le code QR renvoyant au guide MaPrimeRénov’.
L’administration fiscale rappelle ainsi que les travaux de rénovation énergétique réalisés par le donataire lui-même ne permettent pas de bénéficier du dispositif d’exonération. Enfin, cette exonération ne s’applique pas non plus aux dons affectés à des travaux qui ont déjà permis au donataire de bénéficier d’un crédit d’impôt, d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou encore de l’aide MaPrimeRénov’. Autrement dit, les dons de sommes d’argent affectés aux travaux éligibles à l’aide MaPrimeRénov’ sont exonérés, à condition que le donataire ne bénéficie pas de cette prime pour ces mêmes dépenses.
Montant de l’exonération
Il s’applique dans la double limite suivante :
- 100 000 € par un même donateur à un même donataire ;
- 300 000 € par donataire.
Le don peut être versé plusieurs fois par un même donateur à un même donataire lorsque les limites précitées sont respectées.
Justificatifs du donataire
Preuve de versement du don
À défaut de pouvoir faire la preuve de la date du versement effectif, seule fait foi la date de la révélation en cas de don manuel. L’administration fiscale admet toutefois que la date de versement mentionnée sur la déclaration fait foi dès lors que celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027, afin de permettre au donataire de déclarer les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2026 dont il ne peut prouver la date effective.
En ce qui concerne les donations constatées par acte authentique, la date du versement est réalisée à la date de rédaction de l’acte qui la constate entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à moins qu’elle soit expressément stipulée dans l’acte à une autre date. Le fait qu’il soit fait mention que le versement ait été effectué en dehors de la présence du notaire est sans incidence.
Preuve d’affectation du don
La preuve de l’affectation des sommes d’argent versées est apportée dès lors que le montant de l’apport personnel effectué par l’acquéreur tel qu’il est mentionné dans l’acte d’acquisition est supérieur ou égal au montant du versement exonéré.
Remise en cause de l’exonération
Le dispositif d’exonération est remis en cause en cas de vente dans le délai de cinq ans de l’immeuble acquis ou dans lequel ont été achevés les travaux et dépenses de rénovation énergétique, mais également lorsque les conditions d’affectation ne sont plus respectées (ex. : logement utilisé comme résidence secondaire).
À noter que le décès du donataire ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération, et ce, même si les héritiers ne maintiennent pas le respect des conditions de conservation ou d’affectation.