Après un contrôle par le Conseil constitutionnel, la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement est entrée en vigueur le 28 novembre 2025. De nombreuses mesures viennent réduire les contraintes règlementaires, restreindre les possibilités de recours contre les autorisations et œuvrent à une facilitation de la relance du logement.
Dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme
Modifications relatives au recours gracieux
Le texte opère un double changement visant à renforcer la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme en limitant l’effet des recours gracieux. Un nouvel article ramène le délai d’un recours gracieux à un mois (au lieu de deux) à compter du premier jour de l’affichage complet et régulier de l’autorisation sur le terrain et supprime son effet suspensif sur le délai du recours contentieux [2] .
Ces mesures s’appliquent à toutes les décisions (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, retrait ou refus) délivrées à partir du 28 novembre 2025.
Présomption d’urgence en cas de référé suspension à l’encontre d’une décision défavorable liée à une autorisation d’urbanisme (opposition à déclaration préalable ou refus de permis)
Pour rappel, lorsqu’un pétitionnaire se voit opposer une décision défavorable à l’issue de l’instruction de sa demande d’urbanisme et qu’il en sollicite l’annulation, il peut assortir son recours d’une requête en référé-suspension [3]. La suspension ne peut être ordonnée que si deux conditions sont réunies : l’urgence et l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée. Désormais, en vertu d’un nouvel article, la condition d’urgence, traditionnellement appréciée de manière stricte par le juge des référés, est présumée dans ce cas précis[4] . Le pétitionnaire n’a donc plus qu’à démontrer l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la décision. Cette disposition est applicable aux demandes de référé introduites à compter du 28 novembre 2025.
Encadrement dans le temps de la substitution de motifs dans le cadre d’un recours contre une décision défavorable liée à une autorisation d’urbanisme
En cas de recours dirigé contre un refus d’autorisation d’urbanisme, l’autorité ayant pris cette décision peut, devant le juge, faire valoir de nouveaux motifs de refus pour en assurer la défense. Désormais, cette faculté est strictement encadrée dans le temps : elle ne peut être exercée que dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours [5]. Cette limitation constitue une garantie bienvenue, évitant qu’un refus puisse être indéfiniment consolidé par la collectivité. Cet encadrement s’applique aux recours introduits à compter du 28 novembre 2025.
Dispositions relatives à l’urbanisme opérationnel et aux autorisations d’urbanisme
Cristallisation des règles du permis initial pour le permis modificatif
Pendant trois ans, si les travaux autorisés par un permis de construire ou d’aménager en cours de validité ne sont pas achevés, une demande de permis modificative ne peut pas être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial, à l’exception des règles relatives à la sécurité et à la salubrité publique[6] . Les déclarations préalables modificatives (formulaire existant depuis le 1er janvier 2025) ne sont pas concernées par ce nouveau dispositif.
Ce nouvel effet cristallisateur a un effet pratique important pour les porteurs de projet, qui disposent d’une sécurisation nouvelle afin d’ajuster leur projet en cours de chantier sans risquer l’application de nouvelles règles d’urbanisme plus contraignantes (cas des permis dits « balais » notamment, intervenant en fin de chantier afin de régulariser les modifications apportées au projet lors de l’exécution des travaux).
Consécration du « permis d’aménager multisites »
Un nouvel article[7] généralise la possibilité de délivrer un permis d’aménager multisites. Il permet de déroger au principe de contiguïté des unités foncières, jusqu’alors exigé pour le dépôt d’un permis d’aménager, dès lors que le demandeur est unique, que l’opération constitue un ensemble unique et cohérent, et qu’elle assure l’unité architecturale et paysagère des sites concernés. Jusqu’à présent, une telle dérogation n’était ouverte qu’à certaines opérations d’aménagement, notamment celles situées dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) ou d’un projet partenarial d’aménagement (PPA).
Cette disposition nouvelle est bienvenue car elle permettra dorénavant aux porteurs de projet d’associer, dans la même opération d’aménagement, plusieurs fonciers non contigus telles que des dents creuses en centre-ville, qui, pris isolément ne permettraient pas d’assurer l’équilibre financier d’une opération d’aménagement.
Restriction des possibilités de refus des opérations de surélévation et de transformations de constructions existantes
L’autorité compétente ne peut pas refuser la surélévation ou la transformation d’un immeuble régulièrement édifié au seul motif que celui-ci serait devenu non conforme aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur issues des documents d’urbanisme actuellement en vigueur[8].
Des dérogations aux règles du PLU peuvent également être octroyées, sur décision motivée et sous conditions, aux projets visant la création de logements par surélévation de construction achevée depuis plus de deux ans[9] . Le législateur vient étendre cette possibilité de dérogation au PLU pour des opérations de construction de logements à toutes les zones (auparavant limitée aux zones denses et à forte croissance démographique, opérations de revitalisation du territoire, grandes opérations d’urbanisme).
Dérogation aux règles de destination pour la création de logements
Des dérogations spécifiques sont créées pour permettre la réalisation de logements par dérogation à la destination dans les zones d’activités économiques[10], par transformation des constructions agricoles et forestières [11], ou encore pour la réalisation d’opérations de logements étudiants[12] .
Dérogation aux règles de stationnement
Sont consacrées de nouvelles facultés de déroger au règlement du PLU en matière de stationnement ; en contrepartie de la création d’emplacements vélos[13] ou pour les projets de transformation ou amélioration de logements existants[14] . Ces dérogations sont conditionnées à une décision motivée de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme.
Sont également ouvertes et étendues de nombreuses facultés aux rédacteurs du PLU de prévoir, dans le règlement du PLU, des allégements en matière de stationnement [15] (en cas d’existence d’une gare à proximité à moins de 800 m, d’aire de stationnement mutualisée, pour les logements construits en Bail réel solidaire (BRS), les logements foyers …).
Facilitation de la satisfaction aux règles de verdissement des parcs de stationnement
Alors que l’obligation de solarisation des parcs de stationnements extérieurs de plus de 1500m² [16] impliquait que le propriétaire équipe la moitié de son parc soit d’un dispositif végétalisé soit d’ombrières intégrant des panneaux photovoltaïques sur la moitié de leur surface (sauf exceptions et selon un calendrier précis) il est désormais possible pour eux de satisfaire cette obligation en choisissant soit ;
- un procédé mixte, c’est-à-dire qui intègre, sur la moitié de la surface du parc, à la fois des dispositifs végétalisés et des ombrières équipées de panneaux (la part des ombrières ne peut toutefois être inférieure à 35% de la moitié du parc) ou ;
- un dispositif de production d’énergies renouvelables ne requérant pas d’ombrières (thermique, éolienne…).
Le texte accorde également, sous conditions, des délais supplémentaires pour que les propriétaires se mettent en conformité, délais pouvant aller jusqu’à 2030 selon la superficie du parc.
Enfin, le texte affirme que les dispositions du PLU qui interdisent ou limitent la mise en œuvre de ces dispositifs doivent être écartées (hors cas d’exonération prévus par l’article 40 de la loi d’accélération de la production d’énergies renouvelables)[17] .
Création de la « résidence à vocation d’emploi »
Le texte crée la « résidence à vocation d’emploi » ; un statut créé pour des logements meublés occupés à titre de résidence principale ou temporaire, avec services ou non, destinés à des personnes en mobilité professionnelle, étudiants, apprentis, stagiaires …, pour une durée de bail comprise entre une semaine et 18 mois, avec encadrement des loyers et application de plafonds de ressources[18] .
Durcissement des sanctions en cas de travaux illégaux
En cas de travaux illégaux (en contradiction avec une autorisation ou réalisés sans autorisation), le texte vient créer une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 euros [19]. Il rehausse également le montant de l’astreinte journalière à 1 000 euros ainsi que le plafond du montant total de l’astreinte à 100 000 euros[20] .
Dispositions concernant les documents d’urbanisme
Facilitation du recours à la participation du publique par voie électronique (PPVE) plutôt qu’à l’enquête publique pour l’élaboration ou l’évolution des documents d’urbanisme
En cas d’élaboration ou de révision d’un PLU [21] ou d’un SCOT [22] l’exécutif peut, par décision motivée, substituer une procédure de participation du public par voie électronique à l’enquête publique classiquement exigée.
Disposition applicable aux procédures d’élaboration ou révision de SCOT ou PLU initiées à compter du 27 mai 2026
Rationalisation des procédures d’évolution des documents d’urbanisme
La révision est désormais réservée à certaines modifications ayant un impact sur le document stratégique et programmatique du document (le Projet d’Aménagement Stratégique ; le PAS pour les SCOT et Projet d’Aménagement et de Développement Durable ; le PADD pour les PLU). La modification devient dorénavant la procédure de droit commun à toutes les autres évolutions puisque sont supprimées les procédures de modification simplifiée et de révision allégée.
Certains cas de modification se voient également exemptes d’évaluation environnementale, permettant des ajustements techniques plus rapides tout en respectant les objectifs environnementaux [23].
Disposition applicable à compter du 27 mai 2026 sauf pour les procédures d’élaboration, de modification ou de révision en cours à cette date.
Nota : concernant l’intégration aux SCOT et PLU des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et de réduction de la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers (ENAF) issue de la loi Climat et résilience de 2021, la procédure de modification simplifiée est remplacée par la modification.
Bilan d’application des SCOT porté de 6 ans à 10 ans et suppression de la caducité automatique des SCOT
Le délai pour analyser les résultats d’application du SCOT est porté de 6 à 10 ans [24].
De plus, la caducité automatique des SCOT prévue à défaut de délibération portant sur l’analyse des résultats de l’application des SCOT, leur maintien en vigueur ou leur mise en révision, est supprimée.
Ces dispositions bienvenues octroient un peu plus de sérénité aux autorités en charge des SCOT.
Disposition applicable aux analyses de SCOT réalisées à compter du 28 novembre 2025.
Possibilité d’instaurer un document d’urbanisme unique fusionnant PLUi et SCOT
Le texte permet aux collectivités d’adopter un document unique d’urbanisme regroupant le SCOT et le PLU. Cette possibilité n’est ouverte que lorsque le périmètre de l’EPCI est exactement le même que le périmètre du SCOT[25]. Ce nouveau document d’urbanisme pourrait bénéficier à ce jour à environ 350 collectivités sur le territoire national.
Cette disposition reste en attente de précision, pour son application, par un décret à venir.
La FFB accueille favorablement la majorité de ces dispositions, qui concourent de manière significative à la sécurisation des démarches des porteurs de projets ainsi qu’à la lisibilité du contexte règlementaire lié à l’urbanisme. Ces évolutions pourraient être complétées par les dispositions d’autres projets ou propositions de loi actuellement en attente d’examen au Parlement [26].
[1]Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement
[2] Article L.600-12-2 du Code de l’urbanisme
[3] Article L.521-1 du Code de justice administrative
[4 Article L.600-3-1 du Code de l’urbanisme
[5] Article L.600-2 du Code de l’urbanisme
[6] Articles L.431-6 (permis de construire) et L.441-5 (permis d’aménager) du Code de l’urbanisme
[7] Article L.442-1-3 du Code de l’urbanisme
[8] Article L.111-35 du Code de l’urbanisme
[9] Article L.152-6, alinéa 2 du Code de l’urbanisme
[10] Article L. 152-6-7 du Code de l’urbanisme
[11] Article L.121-12-12 du Code de l’urbanisme
[12] Article L.152-6-8 du Code de l’urbanisme
[13] Article L. 152-6-1 du Code de l’urbanisme
[14] Article L.152-6 du Code de l’urbanisme
[15] Articles L. 151-30, L. 151-30-1, L. 151-31, L. 151-33 et L. 151-36 du Code de l’urbanisme
[16] Article 40 de la Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables
[17] cf IR 2025-133 publiée le 08/09/2025
[18] Article L.631-16-1 du Code de la construction et de l’habitation
[19] Article L.481-1 du Code de l’urbanisme
[20] Article L.481-2 du Code de l’urbanisme
[21] Article L. 153-19 du Code de l’urbanisme
[22] Article L.143-22 du Code de l’urbanisme
[23] Article L.104-3 du Code de l’urbanisme
[24] Article L.143-28 du Code de l’urbanisme
[25] Article L.146-1 du Code de l’urbanisme
[26] Projet de loi de simplification de la vie économique, n°550 et Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux, n°124